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公有住房出售政策有哪些规定

发布时间:2019-08-10 19:53 来源:未知 编辑:admin

  公有住房的承租使用权与因房屋租赁合同而取得的房屋普通使用权有着以下不同的区别。

  第一,公有住房使用权的存续具有永续性。公有住房使用权不受期限限制,租期届满后自然续期,非因特定事由,房管部门不得终止公有住房租赁合同。承租人死亡的,其配偶、子女、父母等还可以申请继续承租公有住房。这样,承租人对公有住房就获得了永久性的占有和使用权,这与一般的私有房屋租赁是明显不同的。

  第二,公有住房使用权因其租金远低于市场租金水平,因而具有高度的价值性。公有住房的租金由政府统一规定,公有住房人缴纳的公有住房租金基本只用于房屋维修的成本费用支出,房管部门并不从公有住房租金中经营获利。这与一般的私有住房租赁存在本质不同。

  第三,公有住房使用权的取得需要支付对价,遇征收时可以获得补偿。公有住房虽然租金低,但其最初取得使用权却需要支付其他对价,初始投入成本巨大。公有住房承租权的取得或是因计划经济时代作为实物工资的一部分分配给承租人,或是公有住房政策改革后,由承租人通过市场置换(使用权有偿转让)等途径从前手承租人处出资购得。公有住房虽名义上属于公有,但其绝大部分价值构成却应归承租人享有。当公有住房遇征收时,按照有关征收政策,被征收公有住房补偿金额的大部分应给予公有住房承租人。

  第四,公有住房使用权可转化为完全所有权。按照现行公有住房政策,直管公有住房的使用权人只需支付很小的价款,即可购得公有住房所有权。该购房资格只有承租人才具有,非承租人不能以如此低廉的价格购得公有住房的所有权。

  第五,公有住房使用权具有实质上的可处分性。按照现行的公有住房政策,承租人在向房管部门备案后不仅可以将公有住房以市场价格对外转租,而且承租人还可以通过置换的方式以市场价格将公有住房使用权转让。上述区别说明,公有住房使用权具有迥异于一般私有房屋租赁使用权的性质,其所具有的永续性、支配性、可转让性等特征,使其在性质上更接近于物权而非债权。虽然公有住房使用权实质上具有用益物权的特征,但由于我国《物权法》没有将其规定为法定的用益物权种类,受物权法定原则的制约,将公有住房使用权界定为用益物权,在目前的法律框架下难以获得法理上的有力支撑。鉴于此,应将公有住房使用权界定为一种高度物权化了的特殊债权。[上述内容来源于奚晓明、韩延斌、王林清著:《房地产纠纷裁判思路与规范指引》(下),人民法院出版社2014年版,第915-917页]

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